bởi Huỳnh Việt Linh Chuyên gia kỳ vọng khi các bộ luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản được thông qua, với các quy định theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng. Mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.
Lực cầu mua nhà tăng mạnh
Nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt. Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, trong khi các dự án chung cư mới tại TP. Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần trên thị trường thứ cấp.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP. Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm.
Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh, cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.
Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, nhất là tại Hà Nội, Mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng.
Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.
Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trở lại trong năm 2023 tăng mạnh, nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Câu chuyện vẫn là nhu cầu ở thực
Sau một thời gian dài sụt giảm, nguồn cung căn hộ và nguồn cung nhà ở xã hội ở cả hai đô thị đặc biệt cũng được dự kiến sẽ tăng trở lại nhờ sự phục hồi của thị trường và các nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho các dự án của cơ quan quản lý nhà nước. Đặc biệt là nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường và chủ yếu đến từ khu vực xa trung tâm.
Do đó, các chuyên gia VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, hiện nay nhiều chủ đầu tư quyết tâm đẩy hàng sớm trong năm 2024 vì nếu đợi sang năm 2025 khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, việc thu về nguồn tiền sẽ khó khăn và mất thời gian hơn vì lúc đó chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, sau khi hoàn thành tất cả nghĩa vụ để bán mới được thu tiếp 25%. Do đó, chuyên gia này dự báo nguồn cung mới trên thị trường bất động sản sẽ sớm được cải thiện trong năm 2024.
Còn theo ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội, câu chuyện về thị trường vẫn là cần đáp ứng được nhu cầu ở thực. Khi nhìn vào tổng thể, nhu cầu hiện nay lại đến từ phân khúc trung cấp/bình dân, với đối tượng khách hàng chủ yếu là các gia đình trẻ, những người chuyển đến thành phố làm việc mong muốn tìm được một nơi để an cư lâu dài. Tất cả đều cần xuất phát từ nhu cầu thực tế và thị trường mục tiêu, nơi chất lượng, thiết kế và tiện ích là những yếu tố được quan tâm hàng đầu./.
Theo: Tấn Minh
